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XX湿地生态旅游开发可行性研究报告
浏览数:  添加时间:2013/9/17 21:12:13
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XX湿地生态旅游开发

可行性研究报告

第一章  项目基本概况

XX湿地生态旅游开发建设,适应特定的社会背景、区域经济发展与休闲旅游产业发展趋势。

随着城市化建设进程加快,城市居民增加,中产阶层迅速扩大。社会人口的结构性变化对城市的综合功能,特别是“居住”与“休闲”两大基本功能提出更高的要求。处于沧州渤海新区与天津滨海新区之间的XX湿地,面临承接游客梯度转移的历史使命与重大机遇,建设具有产业引导意义与标识效应的大型综合旅游项目,成为必然选择。

为适应市场需求,科学有序的开发建设南大港湿地这块绿色瑰宝,受沧州市XX旅游开发有限公司委托编制《XX湿地生态旅游开发可行性研究报告》,系统研究湿地生态旅游开发相关事项目,为后期项目开发建设提供科学论证。

第二章  投资估算

一、测算内容说明

本项目投资额度测算重点在由项目开发与配套设施投入两项内容,而其它相关内容按社会平均水平进行估算。

1、观光游项目投资测算

观光游览项目是湿地旅游产品开发支撑体,主要分布在三个核心区域,并沿陆路、水路进行散点性布局。其估算内容由项目建筑工程、配套设施、相关机器设备等构成。

2、旅游配套设施测算

旅游配套设施由餐饮、住宿、休闲娱乐、购物等部分内容构成,按规划要求满足区域旅游发展需要。

3、道路与交通设施

交通道路是保障园区发展重要基础设施,按规划要求建设陆路、水路、空间三大交通体系。重点测算内容由对外联系的交通线路、内部交通与游览线路、水上交通设施与设备、交通系统的附属设施。

4、市政基础设施

市政基础设施由给排水、电力电讯、环卫、供暖、标识系统等内容构成,由于主要开发地域远离城区,必须配备独立的设备设施,根据实际情况进行不同内容的测算,力求与实际情况相符合。

项目投资内还涉及无形资产投资、开办费,以及经营性投资内容,将根据生产经营过程实际情况进行测算,投资额度详见表格,不做文字详细说明。

二、投资测算数据

经过对待建设项目系统投资测算,确定项目商业性总体投资约为236237万元人民币。

其中:

观光旅游项目投资13539万元

旅游配套设施投资188163万元

道路与交通设施投资23731万元

市政基础设施投资6655万元

无形资产、开办费、经营性投资等合计4150万元。

注:总体规划中绿化环保投资74523.8万元,由于此项投资主要用于环境改造,属公益性建设支出,在项目经济测算不宜计入项目商业性开发投资。项目商业性总投资为此外投资还包括开办费、经营性投资等内容构成,详见附件中投资估算表。

三、开发进度控制

项目意在打造沧州新兴的复合型旅游度假区,通过旅游度假物业开发,起动国内旅游市场;通过湿地观光项目建设,增加游览景区,完善旅游环境;通过商务度假酒店、现代化度假旅游设施建设,提高南大港、渤海新区及沧州旅游接待品位与档次。

本项目开发具有业态复杂、综合性强的特点,在整个开发建设过程中注重以市场经营为导向,前期重点安排见效快的优势项目,快速聚集人气,形成区域会议、休闲度假旅游知名品牌。大型性项目实行分阶段开发,把握开发节奏,减少资源闲置现象出不现。

项目开发遵守谨慎性原则,实行滚动发展策略,预期8年完成主体工程建设,10完成配套设施建设工作,整个开发过程分成三个阶段:

一期工程阶段(近期3年):在完成项目前期策划、技术论证、规划及融资招商等工作,起动商务休闲区建设工作,完善投资环境,打造沧州旅游的品牌,凝聚旅游人气。

二期工程阶段(中期3年):完善第一阶段工作,进行旅游项目招商,加强度假旅游营销工作,打造湿地游览区与家庭休闲区,促进旅游经济良性发展。着手重点开发度假酒店、公寓,进行商务休闲中心及各附属设施的建设准备工作。建设文化娱乐区,通过品牌宣传、系列活动营销,打造观光游览、运动休闲、家庭度假为核心的绿色旅游度假示范区。

三期工程阶段(远期4年):进一步加强地产项目、旅游项目促销工作,开发商务会议等高端旅游产品,通过开发水上娱乐区/田园观光体验区/渔盐观光体验区,全面提升地区的旅游产品品质,完善旅游项目的接待能力,提高服务品质,全面推进区域商业价值提升。

由于建设进度控制受市场环境与市场接受程度制约,实际操作过程中,根据市场变化进行适度调整。

项目开发建设主要集中在第一、二阶段,第一阶段投资123906万元,第二阶段投资57033万元,第三阶段投资55297万元。

注:经营性投资根据具体经营状况进行调整。


第三章  收益估算

南大港湿地项目开发经济收益,由旅游经营、权属出让开发及与相关产业开发的间接性收益三部分构成。

1.旅游经营收益

本项目旅游经营收益由门票、住宿费、餐饮消费、娱乐收费、旅游商品利润五个部分组成。其中门票收益是基础性收益内容,它以客流量、门票价格密切相关,游客量按规划预测起点基数20万、近期40万、中期60万、远期80万次计算。其余四项目依附于门票销售数量,客流量对本项目接待能力、收益水平影响较大。

旅游门票近中远期(按物价上升预期),分别按20元、40元、50元计算,餐饮收入按人均30元、50元、80元、100元计算。住宿按接待能力与现实收费标准及房间空置率计算。娱乐按住宿收入比例进行测算,旅游商品、物品出租分别按门票收入测算,并根据不同时段进行调整。

2.物业开发收益

区域物业开发结合项目建设,将项目进行分解,进行产权出让,结合物业出让等其它类型进行资产转让。根据实际物业开发量,结合假定资产与用途,预期销售价格。

²  普通住宅物业按规划设定容积率计算,可开发40万平米,预期平均售价为3500/平方米,实行滚动开发,分八年完成;

²  商业经营性物业按规划设定容积率计算,可开发10万平米,预期平均销售价为6000/平方米,实行滚动开发,分五年完成; 

²  高档温泉住宅物定按规划容积率计算,可开发6万平方米,预期平均销售价为6000/平方米,实行滚动开发,分五年完成;

²  产权出让售价为1500/平方米,按第年1万平米计,分8年完成。

3.产业开发综合收益

本项目的产业综合开发是进入正常经营阶段后,为延长产业链,提高产品附加值,进行深度开发,而获得经济收益。收益内容主要集中在四个方面:

²  物业经营管理,随着房产不断投入使用,物业管理、修持维护将成本区经营开发重要收益不源,不论物业管理是否引入外部企业,其收益按物业经营面积进行测算,预期项目建成后,按50万平米,收取物业管理费用;

²  园林施工管护,为完善本区的旅游环境必须进行水系整治、景观绿化、生态环保工作施,产业大量经营性收益;

²  广告公关营销,旅游、房产等项目的营销推广将促进下属的广告公司的业务发展,产生大量附加性经营收益;

²  旅游商品研发,未来旅游最核心收益在于产品研发,极具特色的商品将带动产生大量经济收益,带动地方经济增长。

注:产业综合项目的经济收益存在很大不确定性,物业费测算数据只供参考,其它三项目内容收益暂不作测算。

4.收益测算结果

根据测算,按经营期15年,项目平均年经营收益为3.12亿元,总收益可达46.79亿元以上。其中第5年收益为4.81亿元,第十年收益为4.04亿元。

第四章  综合结论

综合以上,本项目可以得出这样的结论:

“南大港湿地生态旅游项目建成后经济效益上可行,并具有良好社会效益,尤其是生态效益巨大,故项目开发可行!

    在操作过程中要加强风险控制,降低投资成本,增强收益能力,提升项目经营效率。”

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